你有听过贷款节息吗？

• 你有听过贷款节息吗？就是帮助那些已经借钱的人节省利息。举个例子：大家都知道，如果我们向银行借150K还到来的数额大约是300多千。利息就大约还了整150千。就好比是自己买了一间单层屋送一间半独立式屋给银行。所以说我们一生中最大的负债，就是房屋贷款利息。所以人们就会想办法去节省利息。

• 通常一般人是怎么样省利息的呢？人们会做的大致上有3种：

a. 换银行 – Refinancing （再融资）—〉这个做法有lock in period，目前的lock in period是5年。如果在5年内做，将需付：

i. 罚款 （要自己付） iii）律师费ii. 印花税 iv）MRTA （要重新买）

• —〉通常银行会优惠说0收费（zero moving cost），但是这并不包括罚款和MRTA。

• —〉而会做refinancing的人，目的只有一个，就是要降低利率(Reduce interest rate)。其实不需要转换银行，也是可以做到的。只要拿另一家的配套去跟原来的银行要求就可以了。

b. Fortnightly / Bi-weekly

• i. Fortnightly的意思就是2个星期一次。1年有12个月，如果我们一个月还1K，一年就是12K。但是我们以星期来算的话，一年有52星期。所以如果我们每两个星期还500，4个星期1K，那么一年就共还了13K，多了1K。

• ii. 这个做法在国外很流行，马来西亚不多，但也是有人做。

c. 每个月多还一点 / 储蓄一笔钱然后扣母金

• —〉许多银行代理或亲戚朋友都会告诉我们，每次多供就可以扣母金，省利息，缩短年限。但是事实上是不是真的呢？

• —〉很多人，包括以前的我都不了解，其实我们每个月所多供的钱，并没有真正扣到母金。而日月所储蓄下来的那一笔拿来扣母金，也比不能省到很多的利息。

• 你是否了解目前的贷款还法有那几种？而哪一种是真正可以为我们省到利息，缩短年份的呢？贷款还法可以分为四种：

1）Excess Payment 本息预付 =〉 Flexi Loan - Loan A/C and Current A/C (for excess payment) – 把两个不同的户口放在一起 （统一户口consolidated account）

2）Advance Payment 未来等额 =〉Term Loan – Loan A/C和Suspend A/C （Extra Payment）

3）Principal Reduction贷款金额 =〉只是减少借钱的数目。

4）Partial Prepayment 本金预付 =〉国家银行说这是最有效的方法。

• 您是否了解这四种还法有何差别？而哪一种真正可以为我们省到利息，缩短年份？哪一种是最有效的方法？Principal Reduction 和 Partial Prepayment有何不同？

• 你知道马来西亚到目前2008年1月1日为止有多少条法令呢？一共有683条。而在那么多的法令中，有那一项是保护我们贷款人的？而这些法令多数是保护银行的，你同意吗？

• 今天大部分的人，在去签贷款合约时，律师都会告诉你在打x 的地方签名就可以了。请问有没有人会去慢慢的从第一面读完到最后一面？即使读了，是否完全了解合约的内容？律师会告诉你内容都是大同小异，standard的。试想，合约是为了银行而准备的，那他里面的利益，是由利于他自己，还是我们贷款人？银行借钱给我们的目的是什么？答案只有一个，赚我们的利息。而在我们的认知里，银行所收取的数额否是理所当然的。即使是多么的离谱，我们也是乖乖的照还。相信大家都会认同说银行就好比是合法的大耳窿。那么他会不会教你如何做最省利息的方法？如果现在有2个配套，一个方法可以赚我们50千，而另一个方法可以赚100千，你认为他会卖我们哪一个配套？他会不会告诉你哪个配套最省钱？而他会不会告诉你他的配套不好，其他银行的配套比他好？再请问，银行职员的薪水是谁发的？那他会帮他赚钱还是亏钱？聪明的你，相信不用我说，应该都知道答案吧！

• 我们先不要谈信或不信。我们先想想，你想不想用最少的钱在最短的时间内把房屋债款还清？如果现在有家公司，他可以帮助你节省50%的贷款利息，而成功率是100%，你认为这是好或不好。其实你只是花一点时间来了解自己的贷款有没有吃亏，并没有什么损失。我个人认为无妨来了解多一样知识，争取我们所应得的，应付的。可能你是幸运的，银行对你很好不赚你的钱，但是或许你身边的人已经是受害者，你或许可以帮助到他/她。

SUPEX MORTGAGE REDUCTION

• SUPEX这家公司成立于1998年8月24日。它的成立是为了追讨一项法律。这个法律就是Mortgage Audit Act（房屋按揭节息立法）。这个法律可以帮助贷款人追讨银行多收的利息。在马来西亚有个法令叫Tax Audit Act。这个法令造就了Tax Auditor这个行业。Tax Auditor可以帮助人们向政府追讨回他们所多还的所得税，你认为这个行业的存在好不好？相对的，如果有了Mortgage Audit Act这个法律，对于我们来说，是百利而无一弊的。

• 但是在美国，在1995年MAA就已经成立了，所以美国人可以向银行追讨回银行不小心向他们多收的利息（overcharged interest）。但是到目前为止还是有很多人还了很多冤枉钱。

• 试想，在美国有法律，多收利息（overcharge interest）的案子都层出不穷，你认为在马来西亚没有这项法令的保护下，问题是否是更普遍呢？

• 新加坡也有了一个法令，叫不公平合约法令（Unfair Contract Act）。英国是第一个拥有这项法令的国家。如果我们觉得条约不公平，我们可以告回他，你认为好不好？

• 而我们现在所要做的就是累积受害者的人数，收集银行的犯罪证据。

• 无论是有意或无意，我们所看到的是吃亏的都是贷款人。所以SUPEX的成立是为了追讨银行的真相，提高贷款人的醒觉性（Awareness）和增加贷款者的知识（Knowledge），让他们选对配套，省更多的利息。SUPEX免费教顾客怎样去了解银行的内外部系统（Internal System 和 External System）。因为银行真正有两盘账，而我们每月受到的是外的（External System）。

• SUPEX这家公司已经全马各个大城市巡回演说有9 年了，也有很多专业人士出席。如果我们的老板所说的话是无中生有带毁谤的话，那他还有可能讲下去吗？一早都被法律制裁了。如因为他讲的是事实，但如果你对他有任何的质疑，我们欢迎你来出席他的讲座会，当面与他对质。

Enquiry Form – 您银行贷款的X-RAY

• 根据国家银行（Bank Negara）所出的一本小册子 – Banking Info Booklet，在Housing Loan的这个题目，第14面有提到，贷款者有权利要求更新（update）自己的户口，如：saving book等等。有些银行会在我们去跟他要求这些资料时进行破坏。这是他们要你转移目标的一种策略。如果你拿不到的话，有可能你的户口有问题了。如果没有问题的话，为何他不给你呢？现在全马有1千多名consultant，银行里或许已经有很多Enquiry Form，知道有人正调查他了。所以能拖就拖，可以多赚一点。

• 他也有可能要收费，因为他知道很多人都不舍得付这个费用就会打消念头。其实他们是不可以征收这些费用的，因为这是我们自己的资料，但是他们如果说坚持要收才可以拿到资料，你还是要给他的。不过这要你自己衡量了，不过我个人认为，如果你不给，就中了他的计，称了他的意了。