银行住房贷款竟按1年372天计息

　我们来做一个游戏吧：一年有多少天？可能幼儿园的小朋友都会回答：“平年365天，闰年366天。”但如果把这个问题提交给银行，你可能会得到这样一个答案：“372天。”

　　你可能会觉得这个答案很荒唐。但现实告诉我们，这个看似荒谬的答案在银行看来绝对正确！

　　如果你在银行有住房贷款，你可能不一定知道贷款月供是如何计算出来的；即使你知道月供是如何计算的，你也不一定清楚月供的构成；即使你知道月供的构成，你也不一定清楚利息是如何计算出来的。因为在一般人看来，这些计算过程实在太复杂了。

　　但利息计算过程其实非常简单。利息＝本金×计息天数×利率×折扣率。

　　个人住房贷款的利息计算也是这样的，方法没有任何问题，问题出在每月的计息天数上。银行在计息天数上，有几个天数选择：储蓄存款――每月30天，对公存款、贷款――日历（实际）天数，住房贷款――每月31天.

　　这是一个真实的银行扣款表，表的前5栏是从网上银行输出来的，实际利率是根据利息×360÷本金÷计息天数计算出来的。我结合银行的5年期以上的贷款利率，2008年为7.83％，2009年为5.94％，银行给的折扣是82.2580％，实际利率分别为6.4408％、4.8861％。

　　表中，双月利息计息天数为31天，这没有任何问题，如2008年1月21日――2008年2月21日，这个期间计息天数为31天。问题出现在单月的计息天数上：2008年2月21日――2008年3月21日，计息天数应该为29天，利息应该是 357547.44×29×6.4408％÷360＝1855.11，而银行按31天计算的利息是1983.05，多收了127.94。

　　每年1月，由于发生利率变化，我分段计息的金额与表中一直对不上，不知道银行是如何计算的，但因为与计息天数无关，可以忽略。从上表我们可以看出，银行在2008年多收利息318.75元，按这种计算方式，银行在2009年将多收332.75元。银行每月扣借款人的钱没有改变，多收的利息，相当于少还了本金。

　　如果贷款期限是10年，银行将多扣68天的利息；如果贷款期限是20年，银行将多扣135天的利息，银行将多扣203天的利息。按照贷款100万元、利率5％计算，10年、20年、30年贷款银行最终将多收利息（100万÷2×5％×天数÷360）4722.22、 9375.00、14097.22，而这还不包含复利。

　　我非常希望这是一个个案。但理智告诉我，这绝不是一个个案，而且也决不会是一家银行如此操作。

　　2009年1月6日中国人民银行金融市场司副司长霍颖励称目前个人住房贷款余额2.95万亿，照此计算，如果银行每年多收7天的利息，将从百姓口袋多拿去30多亿元。而这30多亿元，本应是归还贷款本金的。因为少还了本金，这部分少还的本金还将月复月、年复年地产生利息。目前，个人住房贷款余额还在增加，银行每年多收的利息也还在增加。

　　而这种行为，算不算盗窃呢？

信用卡常见名词

Annual Fee:
許多發卡銀行或機構收取年費，藉以承擔發卡機構維持營運所需之成本。
Annual Percentage Rate (APR):
有時稱年利率或每年百分比費率(Annual Percentage Rate)。指您針對未結清餘額以利息形式所支付之年利率或百分比費率。
Automated Teller Machine (ATM):
使您可隨時隨地獲得銀行業務協助。透過在自動櫃員機使用提款卡或轉帳卡，可從您的支票或儲蓄帳戶中提領現金、存款、將錢由某一帳戶轉至其他帳戶、或執行其他功能。您也可以在自動櫃員機使用信用卡預借現金。請注意有許多銀行對跨行之ATM服務收取轉帳手續費。


Balance Transfer:
將未付清之信用卡帳款餘額自某發卡銀行轉至他行之程序。


Cash Advance:
您可使用您的卡片於銀行或自動櫃員機當場取得現金。預借現金之金額將從您可使用之信用額度中扣除，其手續費通常在取得現金時收取。預借現金其利率通常比刷卡購物高，發卡銀行將對未付清之餘額收取循環信用或違約金。(預借現金與您以金融卡所進行之提款不同)
Concierge Services:
提供世界卡/白金卡持卡人透過電話或網路所提供之專屬服務—包括餐廳訂位、流行文化與運動節目訂票、個人購物、打高爾夫球、商業服務、旅遊服務、特殊時刻提醒及其他許多各項服務。

*萬事達卡尊榮秘書服務(Concierge Service)是由發卡銀行或機構為您所提供之特別服務，萬事達卡國際組織代表發卡機構作為這項服務之窗口。您參加這項服務所需之相關資料，是以根據您與發卡銀行間的持卡人協議書及依發卡銀行規定之隱私政策為依據。萬事達卡國際組織亦可能使用第三人提供此項服務，而該第三人僅能使用您所請求服務相關之必要資訊。
Credit History:
有關您過去如何支付帳單之記錄，作為決定您未來是否可能準時支付帳單之依據。
Credit Line/ Line of Credit:
亦即指您的信用限額。這是您使用卡片所能借得之最高限額。


Grace Period:
您不需為已消費金額支付利息之期間，此—期間通常為20-25天不等。例如，您信用卡帳單之入帳日為5月1日，而您上期帳款已全部結清，則您可直至5月 20日繳款截止日再將新帳單餘額全部付清。如此，您將不必支付利息。您若於繳款截止日後再付款，—或您未付清全部餘額—，您可能須支付自消費入帳日起所計利息。有些帳單並無寬限期，亦即自消費入帳日起便須計收利息。


MasterCard Global Service®:
24小時客戶服務，供您申報信用卡失竊、請求預借現金或提供資訊服務。
Merchant:
消費進行之場所或店家。

Online Banking:
經由網際網路連結您的個人電腦與銀行電腦，使您能登入銀行服務主機之網路系統。
Overdraft:
當付訖支票或其他提款超過支票存款帳戶之可用餘額時(可能產生手續費)。


PIN:
您為您的卡片所選取之密碼，使您能透過自動櫃員機取得現金或執行銀行交易，以及在部分具有密碼輸入鍵盤之商店，不須簽署簽帳單即可購物。請勿將密碼告知任何人。
Purchase Assurance®:
刷卡購物後可享有自購物後一定期間內之竊盜或損害險保障。這是一項保險規劃，須適用某些限制及除外不保事項。請參閱發卡銀行保險利益簡介以瞭解完整保險規劃說明。


Rewards Program:
依您的卡片所進行購物及交易之紅利累積計畫。這些點數可兌換您的發卡銀行所提供的物品或服務(例如：機票、汽油等)。有時銀行可收取參與紅利計畫之特別年費。


Secured Cards:
擔保信用卡係針對沒有或幾乎沒有信用記錄的人所設之特別規定。這類信用卡要求以擔保存款建立信用額度，您的信用額度通常等於存款金額。


Worldwide Acceptance:
以全球超過2,200萬個使用地點，萬事達卡已成為全球最普遍適用、暢行無阻的支付卡片。

遠離負債帶來的好處

當您不斷地朝向您的目標努力，您將不必為您很久以前購買的東西擔心還款問題、並進行事前計劃並同時省錢，讓您逐漸累積財富。
雖然遠離債務的好處是無法形容的，但您所得到的獎勵將是無價的。

您將藉由養成優良的財富管理技巧能讓您可以用較低的利率、更優惠的貸款條件取得個人貸款；或是讓您朝向更遠的目標前進，例如：買房子。除了以上好處外，當您體驗到自己以財富管理計劃還清所有款項時，便會覺得完成這項艱鉅的任務十分值得。

總而言之，只要您妥善管理收入支出，就能感受到結清所有負債的好處，然而這其中無法衡量的價值，則是您因無債而得到的自由生活 – 沒有負債的生活，讓您可以有更多心思在成就您自己或家人等重要的人身上。

10個聰明步驟-讓您聰明理財

這是需要持續進行的步驟，但在財務及精神上所換得的成果是值得的。只要每天徹底實行，您也可以做到。以下是 10 個聰明步驟，讓您輕鬆理財，有效掌握個人財務狀況：

1. 控制您的消費： 當您在評估個人收支狀況、為遠離負債做計劃時，請先凍結不必要的開支。減少花費，例如：放棄購買昂貴的奢侈品，或是減少外出時的機會，試著帶便當上班或上學。

2. 評估個人財務狀況： 減輕債務的第一步是瞭解您目前的資產與負債狀況，可以使用我們的債務檢查計算機來判斷您目前的剩餘負債總額。即使面對個人尚未清償的負債很困難，但做好個人財富管理卻是必要步驟之一。

3. 設定您的目標：設定一個大目標 - 在三年內結清所有未清償款項，然後將此目標細分為一系列小目標，幫助您達到最終目標。甚至也可以請您的家人參與並彼此鼓勵直到達成目標。

4. 擬定個人財富管理計劃：根據所設定的目標，寫下為達到目標的必要計劃。個人為清償款項與收入比例試算表及債務目標試算表可以幫助您為每月消費設定目標，例如：水電費、菜錢、醫療費用、家庭開銷及交通費用等，並嘗試將實際花費控制在預算之下，節省下來的部分最主要將用來還債，但也別忘了要為緊急事件預留 一筆消費支出，例如：更換臨時故障的熱水器或急診診療費用。

5. 追蹤您的消費支出：徹底執行您的計劃，並小心追蹤您的消費支出，便可以找出各種省錢方式。每個月還款越多就能越快結清未清償款項。

6. 先償還利息最高的借款：不管借款金額的多寡，每個人的未清償款項都會隨利息增加而迅速擴大，因此，務必確定您先還完剩餘負債中利息最高的借款。

7. 瞭解利息及逾期滯納金： 熟知您所有債務利息及逾期滯納金。儘可能避免逾期滯納金，以確保個人未清償款項不會因此增加，並尋找更低利率的機會。如果您無法準時償還某一期間的未清償款項，打電話給您欠款的銀行或公司並告知他們您的狀況。

8. 繳款高於最低應繳金額：每次還款額度皆高於最低應繳金額，是達到您目標關鍵的第一步。這個對於信用卡未清償款項中特別重要，當然對於償還其他貸款也一樣有效，例如：用來購買傢俱、家電或電子產品。

9. 建立獎勵措施： 找出完成目標的動機 - 將您的財富管理計劃與您的「財富管理教練」一起分享，並要求他或她協助您「保持誠實」，並定期檢查您的進度。

10. 保持耐心：個人負債的累積並非一夕造成，所以請瞭解您不可能在短時間內結清所有未清償款項。保持您的動力，並記住遠離債務將改變您未來的生活，最後所有辛苦都會是值得的。

偿还所有欠款

省錢方式

清償您債務第一步就是確實瞭解您目前的經濟狀況─每月收入的金額、支出的金額及儲蓄金額。這些基本資料能幫助您規劃一個長期的還款計劃，您可以依照狀況決定自己實行或尋求專業協助。請詳閱以下10個聰明步驟。

清償您的債務代表必須將您的支出減少。它也代表與信用發行人、債權人及信用或債務諮商員洽談。以下資訊能幫助您達到您的目標。

找尋每日節省方式：您也能做到
您會驚訝減少支出很快就可以省大筆金錢。

您的一些日常定期支出其實是奢侈品，如：房屋清潔費、指甲修剪費。(可以自己動手做，或是不要做。)將這些奢侈消費的錢拿來清償債務。

在家中或上班的地方喝水而不要買外面飲料，帶午餐出門而不要每天在外面買午餐，在餐廳吃飯時不要點高價的飲料─這些事是每個人都可以放棄或改變，而且可為每月支出做出很大的改變。

其他的事物，如：新手機的推出、新CD的發行、名牌服飾及其他奢侈品等，這些是我們想要但也可不必要的東西。通常您可以選擇較便宜的手機或服飾，這可讓您每月省下不少錢。

其他物品，如：高價租車服務或公寓租借也許要花較長時間才能縮減，但是您可以事先計畫。做這些改變能為您每月省下幾千元甚至更多錢。這些錢能提供您清償您的債務，達到真正的改變。

在您的財務完全控制前，不增加新的債務是相當重要的事。

就如同每個人的債務不同，每個人對「必須品」或「奢侈品」也有不同的定義。只有您能決定在哪裡及如何做日常節省行為。利用減輕債務步驟說明及減輕債務試算表創造您的個人計劃。

處理債務的第一步是緊守住您的預算，若您付款有問題務必聯絡您的信用卡發行單位。有時雖然只是初期，但可能您需要專業協助。回顧本單元，如果您覺得可能需要專業協助，查閱尋求協助可找到專業服務的建議。

減少您所付的利息
償還本金的部分越多，利息就會越少，您就會更快達到減輕債務的目標。

即使減少利率的幾個百分點，都能讓您每個月償還更多錢。每個月節省$300-$600也許聽來不多，但卻幫助您將省下的錢用來償還您的債務。您的債務越龐大時，把利率降低就可節省越多錢。

這些建議能幫助您減少利息並增加償還本金的部份。

* 詢問每個信用卡債權銀行是否有更低的利率─ 聽起來似乎太簡單，但是通常很有效。打電話給每家銀行的客服部門，讓服務人員知道您在找尋更好的利率。如果您已收到其他信用卡公司預先核准更低的信用卡利率，就考慮轉移，讓原詢問單位知道這個利率，並且詢問該公司是否願意配合。目前信用卡市場競爭非常激烈，這個簡單的策略或許能降低至少幾個百分點的利率，甚至更多。
* 依照利率優先處理您的債務─ 減少您所支付的利息，首先專心償還最高利率的債務。保持所有您帳戶至少每月按時付清的最低應繳金額。專心償還其他最高利率的帳戶。


聯絡您的債權人
如果您的付帳情況有困難，聯絡您的債權人或債權銀行，解釋您遭遇的問題，並試著找出修正的付款計劃，降低您的付款至更能控制的層級。

如果您錯過一次付款日，您將會被加收逾期滯納金並且在您的信用報告上加入負面記錄。提早與您的發卡銀行聯絡可以避免遲交及其他罰金，能節省您的金錢。

如果您同意修改付款計劃，確認您按照您所說的每月償還金額，否則債權人可能轉而要求更高的付款金額。

面對討債者
當您的帳戶已有一段時間沒有清償，許多發卡銀行會將您的帳戶轉給討債公司以達到收帳目的。如果您的財務狀況緊急，並且無法支付每月帳款，討債公司通常會像發卡銀行一樣同意修正您的付款日期。

瞭解擔保與非擔保債務
債務可分擔保與非擔保。

擔保債務指的是債務與一項資產連結，例如：汽車貸款或房屋貸款。如果您未按時支付一項擔保貸款，債權人會採取步驟收回該資產，例如：收回汽車或取消房屋贖回權。

* 汽車貸款─ 大部份汽車貸款允許信用發卡單位隨時收回您的汽車，只要您拖欠貸款。信用發行單位在收回汽車時不需要通知您。如想要取回已被收回的汽車，您可能需要付清欠款，以及拖車及停車費用，否則信用發行單位可以出售該汽車。如果您確信您將會拖欠汽車貸款，您最好賣掉它並付清貸款，以避免收回費用及留在您信用報告上的負面記錄。
* 房屋貸款 ─ 如果您逾期繳納您的房屋貸款，立即聯絡您的債權人以避免被取消房屋贖回權。有可能在您未付兩到三期貸款時，您的債權人就申請取消房屋贖回權。大部份債權人願意與您合作，如果他們相信您的信用，並且瞭解該狀況只是暫時性並且可改進，部份債權人也許會同意暫時延長您的付款時間，而當您可回復正常的付款時間時，您也許需要對遲交部份支付額外費用。所以需事先詢問是否會被收取額外費用，如果是，也需要計算長期下來會增加多少支出。

非擔保債務指的是不與資產連結的債務。他們包括信用卡未清償金額、信用貸款、醫療帳單、及其他形式的服務債務。

債務整合貸款
債務整合代表您的債務以一個較低利率結合為單一貸款，其中包括由行政院金融監督管理委員會（以下簡稱金管會）為協助有還款能力及誠意之民眾，因積欠卡債等無擔保債務造成資金週轉困難，解決其個別與多家債權銀行協商之困擾，所建立之三種債務協商機制之平台管道，有債務協商需求之民眾可加以利用。

第一種管道為「青年使用現金卡三級輔導機制」之「0800-00-6180（樂意幫你）」諮商輔導專線，由專業輔導張老師結合金融專業人員、會計師、律師、社工師等專家，協助青年處理現金卡衍生之相關心理及債務諮詢，其優先服務對象為30歲以下之青年。經與張老師基金會諮商後，有債務協商需求之青年，將由該基金會轉介至中華民國銀行商業同業公會（以下簡稱銀行公會）之債務協商機制。

第二種管道為銀行公會之債務協商機制，該公會已提供兩支兩支專線（（02）8596-2345（02）8596-2333及（02）8596-1629）受理民眾諮詢，有債務協商需求之民眾皆可透過此專線提出申請。

第三種管道為各銀行之債務協商單一窗口專線，有債務協商需求之民眾，可直接向往來最大債權銀行提出申請，此機制無年齡限制，目前信用卡、現金卡主要發卡銀行已分別提供債務協商單一窗口專線，其他銀行亦陸續提供單一窗口專線，相關專線電話並已刊登於銀行公會網站上（銀行公會網址：www.ba.org.tw）。

房屋抵押貸款
另一種整合您債務的方式為抵押您的房屋。二胎房貸或房屋抵押貸款，兩者利率及每月應付帳款會比您目前的債務低，並且許多利息可以減稅，因此為您節省出更多錢來償還債務。

無論如何，使用房屋抵押貸款或二胎房貸都會使您的房屋陷入風險。

在您認真地尋求這個選擇前，問您自己下面的問題─並誠實回答。

* 我已控制我的支出，因此收入足夠我的日常生活─我的消費少於每月的薪水？
* 我已養成良好財務管理習慣，並且我很確定當我目前的財務危機結束，我會繼續節省並作聰明的消費？

只有當您誠實地回答「是的」，您才該開始尋求房屋抵押貸款以整合您的債務。如果您對以上問題無法回答「是的」，很有可能當您清償目前的債務後，您將回到相同的不良消費習慣，使您回到過去的麻煩狀況。您的債務最終會威脅到您每月償還房貸的能力，因為額外的二胎房貸或房屋抵押貸款將使債務更高。

如果您無法有效的的處理二胎房貸或房屋抵押貸款，您可能會失去您的房屋。

如果您決定抵押您的房屋，確定您找的是有信用的債權人，因為有許多不道德的房屋抵押及二胎房貸專家，如果您計劃繼續持有您的房屋，並已鎖定低利率30年，要小心被轉換成更低的付款金額，但卻換來調整性的利率房貸，這代表短期內較低的應付帳款，但是幾年後會提高為較高利率。

屋子未建好．利息越繳越多

Ms Chai來信指出，她在5年前購買了一間中價公寓，按合約應該在2002年12月交鎖匙。可是，至今公寓計劃仍未完成。

她說，我支付銀行的房屋貸款利息也越來越多，我是否能開始供還屋子的貸款？

此外，我已經打電話問過房屋部屬下的仲裁庭，但他們說，要等到屋子做好了才能投訴。在屋子還沒建好時，我能做些什麼？我是否就這樣等下去？

還有，如果房屋建好了，我又該怎樣？是否可提供一些相關部門的聯絡地址給我？

答：

當銀行發放的房屋貸款越來越多時，購屋者需要繳付的利息也相應增加，至於現在能否開始償還房貸分期付款，需要與有關銀行的房屋貸款職員面談。個別銀行的政策可能稍有不同，必須與他們討論後才知道結果。

購屋者協會的陳鍾靈指出，關於向房屋部仲裁庭做出投訴，的確是需要等到房屋建好後才進行。在屋子還未建好期間，購屋者可以組織一個購屋者籌委會，然後寫信給發展商，告訴他已經逾期交屋多年，購屋者將通過法律行動提出索償。

在房屋建好發展商交屋後，可按延遲交屋多少天，向發展商提出索償要求，就是呈交索償信，說明遲交屋多少天，提出索償多少錢等等。

假如發展商依然不理會，可以通過房屋部屬下的仲裁庭提出索償。

這裡是一些購屋者可能需要的聯絡地址：

1. 房屋仲裁庭秘書處
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
電話：03-20924488（熱線）
電傳：03-20934776
電郵：tribunal@Kpkt.gov.my/tribunal

2. 監督與執法組
房屋與地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
電話：03-2093 6714／2093 4336
電傳：03-2095 5092／2092 5409
電郵：enforcement@kpkt.gov.my

3. 法律事務單位
房屋與地方政府部
Level 7, Block K, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 2382
電傳：03-2092 5408

何謂房貸？

客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。

近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。

房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。

理财能手七个好习惯

1、先付钱给自己。每到发薪时便叮嘱自己划出15%-25%的钱，用于购买投资基金。要记住将付给自己未来的钱列入月度固定支出项目内。

2、记下开支情况。记录自己的开支有助于你了解个人或家庭的重要花费，明确生活的底限与目标。

3、只留下一张信用卡。如果你持有的信用卡越多，你花钱的机会和欲望也就越大，积攒的透支款也越多。

4、避免盲目购物。控制盲目购物的唯一办法就是让你的购买行为变得复杂起来。建议你培养其他消遣方式，如看书、聊天、运动等等。

5、延长物品的使用寿命。学会用心爱护你的衣物，努力延长它们的使用寿命，这可以帮你省下不少钱来！

6、将意外之财存起来。对于非预期的一笔金钱，如股利、奖金等。个人理财顾问认为，意外之财应该用于为退休生活而储蓄、投资的项目上。

7、利息和股利再投资。银行储蓄是单利，而将投资分红自动滚入再投资的话，你便可以享受复利效应，除本金生利息外，利息还会滚利。

你想要的是产业还是惨业？

人生最大的资产不是我们的产业，而是我们的债务，您认同吗？
在我们要学习规划财务时，先要懂得如何规划债务，请您一定要去正视每一分未还清的贷款。
举例：如果您尚欠信用卡一分没还清，几年后您绝对会收到一张您欠几百或几千元的清单。
如您想更清楚了解如何提早还清产业贷款，清点击旁边的链接。
请以 ConsultantID：smrmy1060 作为 验证。

你有听过贷款节息吗？

• 你有听过贷款节息吗？就是帮助那些已经借钱的人节省利息。举个例子：大家都知道，如果我们向银行借150K还到来的数额大约是300多千。利息就大约还了整150千。就好比是自己买了一间单层屋送一间半独立式屋给银行。所以说我们一生中最大的负债，就是房屋贷款利息。所以人们就会想办法去节省利息。

• 通常一般人是怎么样省利息的呢？人们会做的大致上有3种：

a. 换银行 – Refinancing （再融资）—〉这个做法有lock in period，目前的lock in period是5年。如果在5年内做，将需付：

i. 罚款 （要自己付） iii）律师费ii. 印花税 iv）MRTA （要重新买）

• —〉通常银行会优惠说0收费（zero moving cost），但是这并不包括罚款和MRTA。

• —〉而会做refinancing的人，目的只有一个，就是要降低利率(Reduce interest rate)。其实不需要转换银行，也是可以做到的。只要拿另一家的配套去跟原来的银行要求就可以了。

b. Fortnightly / Bi-weekly

• i. Fortnightly的意思就是2个星期一次。1年有12个月，如果我们一个月还1K，一年就是12K。但是我们以星期来算的话，一年有52星期。所以如果我们每两个星期还500，4个星期1K，那么一年就共还了13K，多了1K。

• ii. 这个做法在国外很流行，马来西亚不多，但也是有人做。

c. 每个月多还一点 / 储蓄一笔钱然后扣母金

• —〉许多银行代理或亲戚朋友都会告诉我们，每次多供就可以扣母金，省利息，缩短年限。但是事实上是不是真的呢？

• —〉很多人，包括以前的我都不了解，其实我们每个月所多供的钱，并没有真正扣到母金。而日月所储蓄下来的那一笔拿来扣母金，也比不能省到很多的利息。

• 你是否了解目前的贷款还法有那几种？而哪一种是真正可以为我们省到利息，缩短年份的呢？贷款还法可以分为四种：

1）Excess Payment 本息预付 =〉 Flexi Loan - Loan A/C and Current A/C (for excess payment) – 把两个不同的户口放在一起 （统一户口consolidated account）

2）Advance Payment 未来等额 =〉Term Loan – Loan A/C和Suspend A/C （Extra Payment）

3）Principal Reduction贷款金额 =〉只是减少借钱的数目。

4）Partial Prepayment 本金预付 =〉国家银行说这是最有效的方法。

• 您是否了解这四种还法有何差别？而哪一种真正可以为我们省到利息，缩短年份？哪一种是最有效的方法？Principal Reduction 和 Partial Prepayment有何不同？

• 你知道马来西亚到目前2008年1月1日为止有多少条法令呢？一共有683条。而在那么多的法令中，有那一项是保护我们贷款人的？而这些法令多数是保护银行的，你同意吗？

• 今天大部分的人，在去签贷款合约时，律师都会告诉你在打x 的地方签名就可以了。请问有没有人会去慢慢的从第一面读完到最后一面？即使读了，是否完全了解合约的内容？律师会告诉你内容都是大同小异，standard的。试想，合约是为了银行而准备的，那他里面的利益，是由利于他自己，还是我们贷款人？银行借钱给我们的目的是什么？答案只有一个，赚我们的利息。而在我们的认知里，银行所收取的数额否是理所当然的。即使是多么的离谱，我们也是乖乖的照还。相信大家都会认同说银行就好比是合法的大耳窿。那么他会不会教你如何做最省利息的方法？如果现在有2个配套，一个方法可以赚我们50千，而另一个方法可以赚100千，你认为他会卖我们哪一个配套？他会不会告诉你哪个配套最省钱？而他会不会告诉你他的配套不好，其他银行的配套比他好？再请问，银行职员的薪水是谁发的？那他会帮他赚钱还是亏钱？聪明的你，相信不用我说，应该都知道答案吧！

• 我们先不要谈信或不信。我们先想想，你想不想用最少的钱在最短的时间内把房屋债款还清？如果现在有家公司，他可以帮助你节省50%的贷款利息，而成功率是100%，你认为这是好或不好。其实你只是花一点时间来了解自己的贷款有没有吃亏，并没有什么损失。我个人认为无妨来了解多一样知识，争取我们所应得的，应付的。可能你是幸运的，银行对你很好不赚你的钱，但是或许你身边的人已经是受害者，你或许可以帮助到他/她。

SUPEX MORTGAGE REDUCTION

• SUPEX这家公司成立于1998年8月24日。它的成立是为了追讨一项法律。这个法律就是Mortgage Audit Act（房屋按揭节息立法）。这个法律可以帮助贷款人追讨银行多收的利息。在马来西亚有个法令叫Tax Audit Act。这个法令造就了Tax Auditor这个行业。Tax Auditor可以帮助人们向政府追讨回他们所多还的所得税，你认为这个行业的存在好不好？相对的，如果有了Mortgage Audit Act这个法律，对于我们来说，是百利而无一弊的。

• 但是在美国，在1995年MAA就已经成立了，所以美国人可以向银行追讨回银行不小心向他们多收的利息（overcharged interest）。但是到目前为止还是有很多人还了很多冤枉钱。

• 试想，在美国有法律，多收利息（overcharge interest）的案子都层出不穷，你认为在马来西亚没有这项法令的保护下，问题是否是更普遍呢？

• 新加坡也有了一个法令，叫不公平合约法令（Unfair Contract Act）。英国是第一个拥有这项法令的国家。如果我们觉得条约不公平，我们可以告回他，你认为好不好？

• 而我们现在所要做的就是累积受害者的人数，收集银行的犯罪证据。

• 无论是有意或无意，我们所看到的是吃亏的都是贷款人。所以SUPEX的成立是为了追讨银行的真相，提高贷款人的醒觉性（Awareness）和增加贷款者的知识（Knowledge），让他们选对配套，省更多的利息。SUPEX免费教顾客怎样去了解银行的内外部系统（Internal System 和 External System）。因为银行真正有两盘账，而我们每月受到的是外的（External System）。

• SUPEX这家公司已经全马各个大城市巡回演说有9 年了，也有很多专业人士出席。如果我们的老板所说的话是无中生有带毁谤的话，那他还有可能讲下去吗？一早都被法律制裁了。如因为他讲的是事实，但如果你对他有任何的质疑，我们欢迎你来出席他的讲座会，当面与他对质。

Enquiry Form – 您银行贷款的X-RAY

• 根据国家银行（Bank Negara）所出的一本小册子 – Banking Info Booklet，在Housing Loan的这个题目，第14面有提到，贷款者有权利要求更新（update）自己的户口，如：saving book等等。有些银行会在我们去跟他要求这些资料时进行破坏。这是他们要你转移目标的一种策略。如果你拿不到的话，有可能你的户口有问题了。如果没有问题的话，为何他不给你呢？现在全马有1千多名consultant，银行里或许已经有很多Enquiry Form，知道有人正调查他了。所以能拖就拖，可以多赚一点。

• 他也有可能要收费，因为他知道很多人都不舍得付这个费用就会打消念头。其实他们是不可以征收这些费用的，因为这是我们自己的资料，但是他们如果说坚持要收才可以拿到资料，你还是要给他的。不过这要你自己衡量了，不过我个人认为，如果你不给，就中了他的计，称了他的意了。